英国伦敦学区房购买心得及技巧(组图)

　　　　作者：胡悦。清华[微博]大学[微博]、英国杜伦大学本硕毕业。在中英两地从事媒体、市场管理多年。现定居伦敦。

　　在抵押贷款利率下降、印花税调整等综合因素的作用下，英国在2015年首月的房价意外飙升，单月涨幅创下了自2014年5月以来之最。但由于英国的5月大选、抵押贷款更为严格的审查等原因，业界普遍预测，今年英国的房价增速还将全面趋缓。

　　但无论房地产市场是暖是冻，有一种类型的房子从来都是“抢手货”，那就是学区房。不管在西方国家还是咱们中国，这点都是有目共睹的。

　　最近好几个月时间一直在跟朋友们交流伦敦学区房购买的经验心得。伦敦市中心目前的房屋均价已经超过50万镑，在伦敦中心繁华地段，六七十万镑可能只能买到一居两居的flat，对于刚毕业的小年轻来说，交通便捷就是王道。如果你已经成家或有小孩，基本都会考虑往伦敦郊区走，因为好的学区都不在伦敦市中心。

　　巧用网络搜索了解学校排名及学区

　　在伦敦购买学区房，一选学区，二选学校。伦敦虽然不大，但东西南北不同区域，差异极大，从人口种姓、历史、到发展状况、文化习性都统统不同。这是由于伦敦人口混杂、各种文化兼容并蓄的国际化发展的结果。从国内来的投资移民[微博]，多数又都是奔着子女教育而来，但初登伦敦，信息不对称、文化不了解，如何选择学区房？一筹莫展。

　　推荐两个当地非常好用的房产网站：Rightmove和Zoopla。只要在伦敦生活过一段时间的人应该都知道，但未必晓得物尽其用。

　　先说Rightmove。选定心仪区域、计划的预算和房型后，网站会筛选出来符合条件的所有房子，二手、一手房均有。选择某套你看中的房子，会出现Map&Schools这一板块。打勾Primary schools(小学)或Secondary Schools(中学)，系统会将房子附近从近到远的学校都罗列出来。

房产网站截图

　　注意：鼠标点击每个学校，会有相应学校的介绍。如果是公立学校，会显示Ofsted Report对该学校的评级。这个非常有用，如果点击进去看到outstanding，说明这个学校的教学质量一级棒！(还有good，require improvement)

鼠标点击每个学校，会有相应学校的介绍

　　另外，如果这套房子本身在好学校的学区之内，通常房屋介绍上会注明：catchment area。查好你心仪的房子是否在catchment area，通常越好的公立学校，catchment area范围约小。

房产网站截图

　　但是较之Rightmove，Zoopla多了两项实用板块：Area statistics(区域指数)和Local info(当地信息)。里面有该区域详尽的评价，包含不同房型价格走势、成交情况、租金水平、居民、犯罪率、税等等。

房产网站截图

　　比如下图反映了伦敦Kingston upon Thames区域的综合指数：

伦敦Kingston upon Thames区域的综合指数

　　93%的总体评价很高。再细分到区域治安、娱乐生活、公园、餐饮购物、学校、交通情况，都有具体的评级。

　　有关该区域的教育水平，Zoopla上有该区域与全国平均水平的柱状对比图。一目了然。见下图。

教育水平，Zoopla上有该区域与全国平均水平的柱状对比图

　　另外，有关Ofsted report对英国学校的所有排名情况，可登陆其网站进行具体查询：http://www.ofsted.gov.uk/

　　英国公立学校的最新排名在这里可以查到：http://www.education.gov.uk/schools/performance/

　　细数伦敦Top10好学区(图文)

　　我在网上看到有统计，英格兰排名靠前的小学附近，住宅房平均价格为309732英镑，比同区其它位置的房价高出42%。

　　在伦敦，学区房从来都是房地产市场的“一枝独秀”。那些环境好、犯罪率低、排名靠前的学校多的地区，往往受到“家庭置业者”的更多青睐，不光房价居高不下，租房价格也堪比伦敦市中心的某些黄金地段。

　　选择学区房的步骤，个人比较推荐：先选择东南西北你比较心仪的居住区域，再在特定区域内搜索学校。最要不得的是在不同区域里摇摆不定，胡乱找房，最后不仅浪费时间，还让你眼花缭乱、难下定论。

　　听很多人都说，伦敦的好的学区，基本都分布在M25这条公路线的周边。拿着伦敦地图，看到大伦敦外围有一圈圆形的围绕，没错，这就是神奇的M25。后来我研究证明所言非虚。

　　如果你还希望更直观地了解伦敦好学区是哪些？下面这张图能够解答疑惑。

伦敦各区贫穷指数和GCSE分数的关系图

　　这是一张伦敦各区贫穷指数和GCSE分数的关系图，其中x是deprivationranking, 指数越高代表该区越不贫穷；y 是GCSEgrade，指数越高代表越好。虽然是2010年的统计，稍显陈旧，但仍然有一定借鉴意义。

　　地区富裕、教育水平又高的区域一目了然：比如Barnet，Bromley，Kingston upon Thames，Richmond，Hammersmith and Fulham，Kensington and Chelsea等等。

　　下图是伦敦16岁以下学生的贫穷指数与GCSE分数的关系图。每个区的面积重新被孩子的贫穷指数定义，图中区面积越大表明该区接受政府福利的孩子越多，越浅色代表GCSE分数越低。换句话说，深紫色的七个区域是该区学生GCSE分数最好的：Bromley，Sutton，Kingston，Kensington and Chelsea，Hammersmith and Fulham，Barnet，Redbridge。